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住宅市场仍存缺口

发布时间:2020-03-27 14:59:37

  住宅市场仍存缺口

    我国未来的住宅市场空间仍大与目前的发展阶段有关,现在中国的新居交易占到总交易量的80%左右。我国住房的二手房交易量占比小,且集中于北京、上海这些一线城市,只有这些城市新居与二手房交易各自占比相当。而美国、日本、欧洲这些发达国家主要是以旧房交易为主。比如,美国2009年有7%的家庭换房,其中90%的交易是旧房交易。

    其缘由在于发达国家的住房套数比家庭户数还多。从目前家庭户数与住房需求套数之比来看,法国是1∶1.21;日本是1∶1.13;美国是1∶1.11;英国是1∶1.03。根据第六次人口普查数据计算结果,我国目前的住房还处在户均不到一套水平,还存在住房需求的缺口。住宅市场的空间主要有4个方面:

    第1是城市人口的增长。农民进城所带来的人口增长不是关键因素,因为他们有宅基地,所以,其并不一定构成真正的住房需求;而中小城市向大城市的人口会聚则对城市房地产市场影响较大。比较第五次和第六次人口普查数据,从近10年的情况变化来看,10年前河南省是第1人口大省,现在是第三位,而广东省现在是第1位。在百万人口大城市之中,北京、上海每一年新增人口较多,住房需求增长也较快,房价也较高,另外,在10年内城镇人口增长超过100万的城市,其住房需求也相对较大,可见,人口增长对住房需求是比较客观的,在总量上对人口流动的关注实质上就是对住房需求的关注。因此,对未来的住房需求预测应当关注人口流动的趋向。

    第2是由于住房拆迁和住房的改善性需求。目前我国城镇人均住房面积31平方米,但人均住房面积低于20平方米的家庭还占32%,我国住房的改善性需求远远没有结束。

    第三是家庭小型化。近10年家庭分化加重,这就使得在总人口不变的条件下,住房需求也在增加。过去10年,仅仅因为家庭小型化因素,导致住房需求增加9.1%。

    第四是*性因素所导致。在货币较多、而居民*渠道有限的情形下,部分*性需求导致了实事上的住房无效供给。

    因此,总地来看,未来的房地产市场空间还是比较大的。再进一步看,未来劳动力人口变化也是一个影响中国房地产市场的重要因素。预计2013年劳动力人口将达到顶峰,并会延续一定的时间。其中,根据“6普”数据显示:2010年,购房能力*强的20—49岁之间的人口占比是54.8%;对房地产影响较大的35—46岁之间的高储蓄人口比重是42.6%;2010年的中国人口抚养比为34.2%,比日本的较低值43%还要低些,未来的10年人口因素对住房需求的增加仍将存在,购房的支付能力也因收入的提高而增强。

    未来增速将放缓

    过去10年的商品房销售面积年均增长速度是16%,未来的房地产市场的商品房销售面积和价格上涨将会放缓,主要原因有以下4点:

    第1,政策层面产生了重大变化。过去是住房制度改革,释放了住房市场需求,今后将进一步加大保障性住房供给,政策性的住房供给会将部分市场性商品住房需求分离出去。保障房制度的逐渐完善,将从制度方面,分流部份市场需求。

    第2,房地产的调控政策会对住房需求中的*与投机性需求进行长期性的抑制。除行政政策外,即使未来出台的一系列经济手段仍会对不合理的需求产生抑制作用。

    第三,从发展阶段看,未来的城镇化速度和质量都会降低,也将减缓住房需求增速。过去10年的城镇化速度为年均1.36,根据众多相关研究资料判断,未来的城镇化速度由将由年均增长1.36的速度降低为每年0.8—1.0的增长速度。

    第四,货币发行范围会得到控制,企业的发展战略也会逐步随着情势变化而由急剧扩张转为稳健发展,未来企业住房*将会更加稳健。

    市场细分加剧

    在未来的房地产市场发展中,必然会出现两个层面的分化,一是在城市之间的分化加剧,二是在企业层面的分化加重。

    首先,从城市层面看,*房地产市场应当加强对城市选择的判断。在以往的房地产发展黄金期,众多的城市都充满着发展机会;而在目前,不同的城市发展机会差异将逐步扩大,因此选择城市非常重要。

    从中短时间看,住房的供求压力差异明显。我们研究了年上半年核心城市住宅用地的存量消化时间。可以看出,不但仅是中小城市,部分大城市也存在供应过剩问题。

    从长时间看,城市群当中的核心城市、次核心城市,发展潜力较大,应当作为选择核心;对于被城市群发展边缘化的城市,人力资本与资金外流使得发展前景不佳,住房供给的消化期较长、可以容纳的房地产*项目较少,要慎重选择。

    其次,从企业层面看,企业本身的发展战略应当是以精细化、专业化为主。

    在未来的房地产市场上,企业要核心发展本身的专业化水平。从过去的住房需求特征来看,以往出现较大的非自住性需求,*者常常不会十分关注住房的舒适度与实用性。而在不断挤出*与投机型需求之后,家庭的自住需求就上升为主导,在商品房自住时代的住房供求关系会更加紧密,即住房的设计与需求的匹配度极其重要。住房需求者会极其关注住房的结构、品质、功能、配套服务、设施等方面,因此,无论是做住宅、商业地产、旅游地产还是基金项目,房地产企业都必须专注于某个方面,才能获得更大的市场占有率,获得长足的发展。

    我国的商业地产主要面临的是结构性短缺,从趋势判断的角度看,尤其是对个别的城市而言,产业结构的变化趋势会对商业地产造成很大影响。比如:第三产业发展,则会增加对写字楼方面的需求。就第三产业的就业人口比重看,年这10年间全国的增长是7个百分点,北京是18个百分点,上海是14个百分点。可见,对国家的产业结构调整状态,聚焦到具体城市做细化的研究差异较大,进而对商业地产的影响也是不同的。(作者:住房和城乡建设部政策研究核心主任)

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